不動産売買営業の教科書②レインズって何？

レインズって何？初めて聞くんだけど

レインズとは？

全国の不動産の売買状況を知ることができる不動産業者が閲覧できるサイトです。

国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムです。

これから不動産業界にチャレンジする方は、
ぜひ「レインズ」という単語を覚えてください。

宅建の勉強をしているとわかりますが、媒介契約を結んだ段階で、掲載可能になります。
一般媒介契約の場合や売主物件の場合、掲載義務がないので、レインズに掲載されていない物件もあります。
新築物件ですと、宅建業法上、広告開始の規定があるので建築確認を取得した物件が掲載できます。

レインズでは、
今、どんな物件が売られているか、
過去にどんな物件がいくらで売れたかを確認できます。

売買物件のみならず、賃貸物件情報もありますが、
こちらでは売買のみを取り上げてまいります。

レインズについては下記の記事が詳しいです。
ご参照ください。
https://atlicu.jp/blog/knowledge/775/

不動産売買営業の教科書では操作方法ではなく、
どのような時にレインズを使うのか見てまいります。

また、操作方法は下記にありますので、そちらをご覧ください。
http://www.member.kinkireins.or.jp/zenkoku_DB/pdf/zenkoku02_sousa1.pdf
これは慣れるしかありません。

現在、売り出し中の「在庫物件」

まずは物件確認を行う際、レインズから掲載元の業者を調べます。

物件種別を選択し
都道府県名、町名で検索を掛けて
複数ヒットした中から、専有面積の土地や建物の㎡数、金額などから該当物件を絞り込みます。

新規登録（修正登録含む）のものほど最後に表示されます。
図面からマイソクと呼ばれる、販売図面が見られます。
左のチェックボックスを入れて、２０件まで一気に図面を見ることができます。
販売図面がない場合や不鮮明な場合、物元業者に販売図面（マイソク）を要請します。
新しい情報の場合、業者サイドで間取図ができておらず
販売図面がない場合もあります。
また、業者によって詳細画面の図面に販売図面があることもあります。
※要請方法は物件確認のテキストを参照ください。

お客様に販売図面をお渡しするときは、
販売図面の下段に物元情報の帯がありますので、
切り取るか自社の帯に変えてお渡しします。
お客様が物元を知り、直接物元にお問い合わせさせないためです。

もちろん、営業マンは現地から鍵番号のお問い合わせや
質問など業者に連絡が必要なので、物元情報はしっかり保管しましょう。

販売図面に大切な情報がたくさんあります。
特に中古物件の場合、
・建ぺい率や容積率オーバーではないか
・事故物件などの瑕疵はないか
・築年数はどれくらいか
・接道義務は満たしているか
・間口はどれくらいで、駐車場の車種に制限はないか
など事前に確認してお客様に伝えられるようにします。

中古物件の所在地の多くが町名までがほとんどです。
また、登記簿の地番で書かれている場合は、地図で所在を探せませんね。
物元業者に住居表示も確認します。

※住居表示は郵便物が届く住所、地番は登記簿に登録された土地や建物固有の番号です。追々説明しますね。

過去に売却された「成約物件」

過去に売却された成約物件を調べるのは、
相場を知るのに有効なので、査定をする際に多く用いられます。

もちろん購入希望のお客様からも
その地域での金額の妥当性を聞かれることもありますので、大いに役立ちます。

成約事例を調べるときは、
レインズ検索画面の最上段に🔘成約というラジオボタンがあるのでポチッとチェックします。

下に降りて行き
都道府県、町名、最寄駅からの距離等を入力し
最下段で期間を選択して検索します。

成約事例は以前まで義務化されてなかったため、
検索結果は不十分かもしれません。
また、新築戸建ての成約事例もほとんどありません。
近隣地域や同一需給圏内の類似地域なども含めて検索します。

まとめ

不動産業界に初めてチャレンジする方は、レインズといっても分からないと思いますが、ご安心ください。
業務の基本ですので当たり前に慣れます。
レインズも知らねえのかと鼻で笑っている先輩も、入社当初は知らなかったものです。
その先輩こそ、その当時を忘れてしまう程度の記憶力なんです。頑張りましょう。

こんな事あったよ。あんな理不尽な事言われたよ。
などご自身の体験談もございましたら
ぜひ、教えてください。記事に反映してまいります。
では、また！