マイホームを売却する際に生じる税金　その①売却益がプラスの場合

マイホーム売却時の税金ってどれくらいなの？

その２はこちら

居住用財産の売却益の計算

居住用財産を売却した時の税金は
居住用財産の譲渡の特例に関してはとても詳しく説明されているサイトもありますので、このブログではざっくり理解していただきたいと思います。

売却益は譲渡所得と呼ばれますが、
取得費や売却の際の費用は省きます。

売却益（譲渡所得）＝収入ー（取得費＋譲渡費用）

取得費は購入代金（減価償却による価格）、仲介手数料、登録免許税、不動産取得税など（最低、収入の５％とすることができる）
譲渡費用は売却時の仲介手数料などです。

売却時に利益が出た場合

売却益（譲渡所得）がマイナスの場合税金は発生しませんので
売却（譲渡）益が発生するした場合を見て行きます。

①3,000万円の特別控除
②居住用財産の軽減税率の特例

①マイホームを売却した際の利益は、最高3,000万円が控除され税金の負担がなくなります。

まずは利益が出ても、3,000万円以下であれば税金がかからないと思うと、マイホーム売却の心理的不安も減りますね。

この特例は
・所有期間は関係ない
・共有の場合、各人に3,000万円が適用される
・後述の軽減税率の特例と併用可
となかなか太っ腹の特例となっております。

ただし、適用条件があります。
・居住用財産に限られる
・配偶者など家族間の譲渡は×
・居住しなくなって３年以内の売却
・２年前に各種居住用財産の譲渡の特例を受けてないこと
・控除後０円になっても、確定申告が必要

マイホームの売却を検討し始めたら
まずは3,000万円控除というものがあることを把握すると良いですね。

もし3,000万円以上の利益が出たら、はみ出た部分について税金が課されます。

その場合、所有期間によって税金が異なります。

・所有期間５年以下の場合、短期譲渡所得39.63％
・所有期間５年超の場合、長期譲渡所得20.315％
・所有期間１０年超の場合、上記②の特例対象になります。
売却益が6,000万円以下の部分14.21％＋6,000万円超の部分20.315％
※買換えの場合、所有期間が10年以上で譲渡益を繰り延べられる制度があります。3,000万円特別控除等と併用はできません。

となります。

3,000万円の特別控除と住宅ローン減税の比較

マイホームを売って、新しい家を住宅ローンで購入する場合、
3,000万円控除と住宅ローン減税は併用できません。

新たに購入したマイホームで住宅ローンを利用する場合
住宅ローン控除を受けた方が、3,000万円控除よりもトータルで得する場合があります。

住宅ローン控除の場合、税負担減少分は最大400万円。
3000万円特別控除で400万円以上の税負担を減らすには
短期譲渡所得では約1010万円以上
長期譲渡所得では約1969万円以上の場合になります。

まとめ

住宅関連に関する税金の特例は、結構複雑に見えますが
まずは3,000万円控除があること、所有期間によって税率が変わることをざっくり把握し、住宅ローン減税とどっちが得かを考えると良いです。

次回はマイホームの買換えの際、譲渡損失があった場合
どのような税制があるのかざっくり見てまいりましょう。